英國置業程序指南
置業程度繁複，尤其首次喺英國置業，好多位都需要大量資料搜集同時間。行少啲冤枉路可以節省大量資金，一但買錯則可能造成財務負擔。本指南涵蓋喺英國買樓的關鍵階段，助您輕鬆踏上業主之路。
第一步：審視自身能力是否適合置業
雖然英國有高達86%人士期望擁有自己嘅物業，但未必人人適合置業，亦要視乎個人財務狀況。置業能力是買樓最關鍵的因素之一。如欲評估個人能力，可參考「The cost of buying a house」，計算置業嘅總成本。
現有物業業主在置業前要決定是否先出售現有物業。此舉可令您於買賣過程中更具吸引力，因無需等待其他業主出售程序。
第二步：首期存款需要幾多？
簡單而言，買樓愈多首期愈好，皆因可以減少貸款金額，以及獲得較優惠的按揭利率。現時有很多方法可以儲錢作首期，例如開設「利息免稅儲蓄戶口」(Lifetime ISA)。符合資格人士於此類戶口存入首期存款，可額外獲得政府提供25% 的獎金。有關更多資訊及其他儲蓄方法，請參閱我們的指南「如何儲錢作首期」。
家人會否提供經濟支援？愈來愈多首次置業人士及二套房買家需要依靠家人資助。如您有任何打算用於首期的長期存款，可以考慮將其取出。另外，與伴侶或朋友聯名買樓亦可增加貸款額。
喺英國置業，無論係現金交易，抑或承造按揭，都需要證明資金來源，通過銀行或律師嘅反洗錢審查。所以首期資金來源要有清晰證明，包括糧單，證券交易，銀行月結單等等都要整理好。資金來自海外嘅話要證明筆錢兌換及進入英國嘅路徑。
第三步：選擇合適的按揭
無論您是「首次置業人士」還是想「轉按」，都建議您於開始睇樓前諮詢「按揭經紀」，以了解您的貸款額及每月供款估算。近年按揭市場變化很大，因此向熟悉市場的專家尋求最新資訊非常重要。
如果您情况比較特別，例如是「自僱人士」或有「不良信用紀錄」，諮詢按揭經紀就更為重要。 提醒您，購買新樓的程序略有不同，將會另文解釋。
您亦需要考慮選擇合適的「按揭種類」，切勿令自己背負沉重供款負擔。
至於幾時申請按揭好？雖然盡早瞭解市場情況有好處，但完整的申請程序需要等到您成功收到賣方的承諾（Memorandum of Sale）後先可以遞交。不過，您可以 – 而且應該 – 申請「原則上批核」，貸款方會根據您的收入等資料，初步批核您一個貸款金額上限。擁有原則上批核書可以向賣方展示財務能力，令您於出價過程中更具競爭力。
第四步：計算所有額外開支
買樓除了樓價外，還要注意各種一次性及持續的額外開支。呢類開支可能會令總成本增加15% 以上，特別如果打算入伙後進行大型裝修翻新工程的話，呢筆數可大可小。
第五步：選址
如果您打算喺不同區份甚至橫跨不同城市買樓，決定居所位置可能既困難又費時。作出正確決定至關重要，選錯地方的話，您可能會對所住地方感到不滿，最終要額外支付搬遷費用。一般香港家庭都會考慮成本，交通，治安，校網等。如果對嗰區唔熟悉嘅話，建議用網上工具查一下，同時親身去嗰區行下感受下。
第六步：挑選合適的物業
當您選定心儀的地區後，就係時候研究當地樓市，並實地考察，與區內地產代理建立良好關係。
盡可能多參觀不同的樓盤，亦不要怕提出問題。 參觀物業的過程中，一定要瞭解物業是永久業權（Freehold）還是臨時業權（Leasehold），以及其剩餘租期是否充裕。剩餘租期短的話會大大影響物業價值。
如果您打算購買新樓盤，則需要格外謹慎行事，避免墮入「新樓盤陷阱」。
第七步：出價 – 促成交易
當您搵到心儀的物業後，關鍵是要以合適的價格出價。決定出offer前可以參考附近物業嘅成交紀錄，市況，考慮埋自己嘅負擔能力再出價。
以確實方式透過代理提交出價 (致電後補上電郵即可)，並強調您的優勢，例如您是首次置業人士或現金買家。然後做好議價的準備。如果您擔心議價過程，可以聘請「買家代理」幫手。
即使賣方接受了您的出價，亦切勿鬆懈，因為樓宇買賣仍然需經過「交換合約」程序才能完成。在 2023 年第二季度，有 25% 的物業交易在完成程序前撻訂。因此，您可考慮購買「買家保障保險」，此保險涵蓋部分法律、測量和按揭費用，以防交易中途夭折。
第八步：遞交正式按揭申請
理想情況下，您在出價買樓之前應該已準備好資金安排。如果您已完成此步驟，而且出價已被接受，就只需聯絡「按揭經紀」或者銀行遞交正式的按揭申請。然後您將需要等待貸款方提供正式的按揭貸款批核。
如果您到此為止仍未完成相關的財務安排，您必須盡快處理，以免賣家失去耐性。
此外，當您以按揭形式購入物業時，亦是您考慮購買人壽保險的好時機。
第九步：聘請律師或產業過戶代理
與辦理按揭程序的同時，您還需要聘請律師（solicitor）或產業過戶代理 (conveyancer) 處理買樓的法律程序。切勿只跟地產代理建議的律師合作，應多方比較，以獲得最優惠的價格和服務。
委託了律師或產業過戶代理後，您需要指示他們進行「地方當局查冊」（Local Authority Searches），以確保物業沒有任何重大問題。
第十步：預約房屋檢查
雖然購買房屋並不一定要進行房屋檢查 (survey)，但是大拿拿拎幾十萬磅購買物業，聘請獨立的專業測量師檢查絕對係值得的投資。房屋檢查有很多種類型，最基本要做嘅係「買家物業調查」(homebuyer surveys)。
盡早預約房屋檢查程序，可以向賣家表明您誠心買樓。如果檢查報告發現問題，您可以利用報告重新商討成交價。
切勿將「房屋檢查」和「按揭估值」混淆。「按揭估值」是為了貸款方的利益而進行的，目的是確保物業適合用作抵押貸款。通常情況下，估價師會在辦公室進行估值，甚至根本不會到訪該物業。
第十一步：推進成交進度
一旦完成上述主要步驟，您就應該盡快推進程序，爭取盡早交換合同（Exchange contract）。
呢個時候，您亦可以商討尚未達成協議的任何細節，例如購買賣方的電器等。
在交換合約之前，您需要安排支付訂金，傳統上是樓價的 10% (雖然實際金額通常會更低)，並將資金交到律師或產業過戶代理。
當您與賣方交換合同時，即代表您在法律上承諾購買該物業，而賣方則在法律上承諾將物業出售給您。如果您中途退訂，您的訂金可能會被沒收，並且可能會被對方控告。您的律師或產業過戶代理會告知您何時可以交換合約。一般來說，在您滿意查冊結果、房屋檢查報告、合同細節；貸款方確認您的按揭貸款；您能夠支付訂金以及所有相關費用 (包括印花稅) 的情況下就可以進行交換程序。
在交換合約之前，您需要與賣方商定「完成日期」（Completion date），通常會在交換合約後 2-4 星期。
購買房屋後，您需要自「交換合約」當天起為物業購買「建築保險」（Building insurance），因為從即日起你就要負責物業相關嘅責任。事實上，擁有建築保險通常是按揭貸款的條件之一。
呢個時候亦係處理寬頻服務的好時機，否則您搬入新居後可能無法上網。
您的律師或產業過戶代理會通知土地註冊處他們正處理您的物業業權轉讓程序。他們亦應與您的按揭貸款公司聯絡，以確保款項在完成日期準備到位。
第十三步：預訂搬運服務
搵定搬運公司，比較鄰近地區的搬運公司價格，以尋求最優惠的價格。
第十四步：完成購買程序
「完成」（Completion）是指您支付尾數並取得物業業權，通常會在特定時間 (例如中午) 進行。完成程序後，您應該可以領取鎖匙，通常是透過地產代理交收。
現在您可以自由搬入新居，或者如果您打算提前進行装修工程，装修工人亦可以開始動工了。
第十五步：支付印花税和產業過戶代理費用
完成購房程序後，律師或產業過戶代理會向您發送賬單，當中列明所有費用，包括其服務費、墊付金額、樓價和印花稅。
您的律師或產業過戶代理通常會代您支付印花稅，並確保業權變更於土地註冊處註冊。
如果律師高估了費用，您可能會獲得少量退款。
